El Indicador Banorte de Precios de Vivienda (Inbaprevi) confirmó a Hidalgo como la entidad donde más han disminuido los precios de mercado de los inmuebles en todo el país durante el último año, esto es, que tras una burbuja inmobiliaria vivida durante al menos un par de ejercicios, finalmente los precios comienzan a regularizarse a la baja.
A nivel país, entre julio de 2024 y junio de 2025, los precios de la vivienda han aumentado a razón de 3.4%; sin embargo, en Tamaulipas, Yucatán y Morelos los precios de mercado se han incrementado en 13.2, 8.7 y 7.6%, respectivamente, siendo los de mayor crecimiento en el país.
Del lado contrario, sólo Hidalgo y el Estado de México han observado disminuciones; en el primero d ellos casos, de apenas o.1%, mientras que en Hidalgo la caída del precio promedio de los inmuebles ha sido del 8.6%.
El caso Hidalgo
El precio de la vivienda en Hidalgo ha ido subiendo más allá del crecimiento económico durante los últimos años. La razón, que los propietarios de inmuebles, sin ser desarrolladores de vivienda, comenzaron a incrementar el precio para aprovecharse de las miles de familias provenientes de la Ciudad de México que vieron en esta entidad como una opción para vivir.
Lo anterior, combinado con una falta de oportunidades, provocó que colonias enteras de la ciudad se hayan gentrificado.
Y no es que los propietarios se hayan hecho millonarios.
Al seguir todos con la misma lógica, aunque hubieran recibido un capital muy superior al valor real de sus propiedades, la especulación provocó que con ese recurso ya no fueran capaces de adquirir otra vivienda similar a la que ya tenían, lo que se convirtió en un problema para quienes la tenían como patrimonio, pero especularon como si fueran inversores inmobiliarios.
En julio de 2024 por ejemplo, una vivienda con 100 metros de construcción se vendía en los portales inmobiliarios a un valor promedio de 2 millones 220 mil. Un año después, la misma vivienda, o una de iguales características se comercializa en 2 millones, 29 mil pesos, es decir, en 200 mil pesos menos, lo que es la mayor caída de precio en todo el país.
Lo anterior significa que la burbuja especulativa ha reventado y los compradores ya no están dispuestos a pagar las viviendas a sobreprecio, especialmente cuando se tienen planes de vivienda para edificar más de 30 mil viviendas del tipo social para antes del 2030, mismas que además estarán bien ubicadas y cumplirán con las normativas actuales de vivienda (mínimo 90 metros de superficie y 60 de construcción).
Cabe señalar que el Ibaprevi no es igual al índice creado por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF).
Inbaprevi usa recursos tecnológicos para monitorear los portales de vivienda más importantes del mercado, captando ventas y variaciones que le permitan estimar la evaluación de las ofertas así como sus características, un ejemplo de la aplicación de la Inteligencia de Mercados. Con lo anterior, no sólo evalúa el mercado formal, sino también el informal de vivienda, siendo más preciso. Como desventaja, las entidades con información suficiente son apenas la mitad del país.
Por otro lado, la SHF evalúa principalmente las operaciones realizadas con créditos hipotecarios, es decir, específicamente como segmento del mercado formal. Allí puede ser que los valores cambien -como en el caso de Hidalgo que se muestran al alza-, y es que si bien hay muchas malas prácticas que se realizan en las valuaciones de los actuarios para inflar los precios, la distancia entre los precios reales y los deseados no suelen ser tan grande y/o exagerada como en el mercado informal.
